Предварительный договор - гарант операций с недвижимостью

Когда наконец-то найден объект вложения средств и будущее место жительства определено окончательно, непременно возникает необходимость юридического оформления всех документов, связанных как с фактом приобретения жилья, так и с правом собственности на него. Но как часто бывает, именно на этом этапе возникают непредвиденные обстоятельства, которые могут вселять тревогу. Ведь обычно документальное оформление продажи недвижимости может происходить на протяжении нескольких недель. Да и со стороны покупателя не всегда наблюдается полная готовность к осуществлению сделки. В таких случаях законодательством предусмотрен предварительный договор, регламентирующий факт намерения покупки жилья. Кстати, в народной интерпретации этот документ так и именуется – договор о намерениях.

Причины подписания предварительного договора

Поводом для подписания такого документа с обеих сторон есть, прежде всего, желание заполучить твердую убежденность в дальнейшем заключении сделки. Естественно, что в случае непредвиденных обстоятельств предварительный договор может служить поводом для взыскания компенсации одной из сторон. Как уже отмечалось, срок окончательного оформления документов на продажу квартиры может занимать продолжительное время. Разумеется, что за данный период могут происходить различные изменения как в персональных отношениях покупателя и продавца, так и более глобальные колебания в обстоятельствах. Например, в указанный период вполне может случиться повышение или спад цены на рынке недвижимости. Предугадать такое положение вещей под силу только специалистам, которые имеют отношение к активам фондовых рынков. Да и то, грядущее изменение цен не всегда прогнозируется по времени, а поэтому у одной из сторон может возникнуть желание отказаться от или изменить условия договора. И вот как раз во избежание подобных неурядиц и подписывается договор о намерениях.

Еще одной уважительной причиной может являться недостаток средств у покупателя, которые он планирует накопить во время, отведенное условиями договора или взять кредит в течение того же срока. Кроме того, и со стороны продавца тоже могут возникать форс-мажорные обстоятельства. Например, иногда это связано с неоконченным переездом, переоформлением прав собственности, истечением срока вступления в наследство и так далее.

Поэтому, желая перестраховаться, и не потерять покупателя (или продавца), обе стороны по обоюдному согласию принимают решение про оформление предварительного договора.

Назначение предварительного договора

По сути, такой документ является промежуточным звеном в оформлении документации и соблюдении принятых обязательств по отношению к другой стороне сделки. Условия, которые прописаны в договоре, имеют своей целью сохранение оговоренной цены на момент окончательного исполнения факта купли – продажи. Именно эта причина отдельно обсуждается и четко согласовывается с указанием окончательной цены, изменить которую уже невозможно до наступления срока исполнения. Таким образом, сохраняются интересы и продавца и покупателя.

Наличие договора о намерениях является гарантом обязательного совершения действий по приобретению недвижимости в будущем по завершении срока действия договора. Это обезопасит от поиска более выгодных возможностей и последующего отказа от своих намерений обе стороны договора. Ну и естественно, в этом документе непременно прописываются условия компенсации в случае невыполнения своих обязательств.

Содержание документа

По желанию сторон, подписывающих договор, в нем разрешено указывать все обстоятельства сделки, сроки, цену, и дополнительные условия. Определенно точно должны быть указаны следующие пункты.

Объект производимой сделки – то есть, - сама квартира или дом. Здесь необходимо четко указать адрес расположения, наличие коммуникаций, количество комнат. Это нужно для того, чтобы в момент окончательного оформления акта купли-продажи не возникало недоразумений относительно того, что именно этот объект недвижимости имелся в виду при согласовании условий.

Стоимость совершения сделки также четко регламентируется в указанном документе. В случае внесения первоначальной суммы или залоговой стоимости аналогично все обстоятельства и сумма указывается в договоре, включая валюту оплаты и номиналы купюр. При этом желательно присутствие третьего незаинтересованного лица, в роли которого может выступить нотариус. По поводу денежного вопроса желательно включить в договоре и метод оплаты, способ передачи денег или реквизитов счета, а также все сопутствующие детали.

Обязательно необходимо о согласовании штрафных санкций в случае уклонения от выполнения обязательств, прописанных в предварительном документе. Ну и последним из условий является период действия договора и сроки покупки (продажи) квартиры. Сроки указываются с учетом недоработок и времени, необходимого для их устранения. Как правило, на все детали по факту приобретения или реализации объекта недвижимости не уходит много времени, и поэтом срок действия предварительного договора можно ограничить двумя месяцами. Такой период не подвержен резким изменениям цен и иных обстоятельств, и в то же время является достаточным для завершения всех процессуальных действий.

Само собой разумеется, что составленный и подписанный договор желательно заверить в нотариальной конторе, чтобы он имел юридическое основание на случай возникновения нарушений одной из сторон.