Как купить квартиру

Выбрать квартиру — полдела. Купить квартиру и оформить сделку — зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий покупки квартиры. Их несколько.

Проще всего купить квартиру в прямой продаже. Прямая (чистая) продажа — лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры покупать другую квартиру. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

Сложнее купить квартиру со встречной (альтернативной). Встречная покупка («встречка», «альтернатива», «обмен») квартиры — одновременно с продажей квартиры необходимо купить альтернативную квартиру. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние, или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, покупатель рискует потерять время.

Что кроется за согласием купить квартиру и внесением залога? Внося аванс, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать аванс или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого покупаемая квартира должна быть очень интересной, не типовой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Планируя купить квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается много, но качество жилья обычно невысоко. Рассчитывать купить квартиру, чтобы она понравилась, да еще была в прямой продаже — сложно. Скорее всего, нужно планировать купить квартиру со встречной или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь — приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смириться с увеличением цены.

Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы купить ее владельцы.

На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияет:

• квалификация агента — насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимо купить, и как точно он их оценил;
• насколько твердо сформированы и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которая опубликована в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Очень сложно купить квартиру через расселение. Расселение аналогично встречной покупке квартиры, но взамен требуется купить несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2–5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО, покупателю приходится вначале купить частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи квартиры).

Ситуация, когда надо купить квартиру со встречной или через расселение — достаточно сложная и трудно предсказуемая. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.

Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера — когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Часто приходится иметь дело с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договоры на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс покупки квартиры через расселение так, чтобы потом «не было мучительно больно».

Обменные варианты, и особенно расселение — настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Покупка квартиры через расселение без помощи доверенного лица — личного агента — чревато различными опасностями.